Valoriser au mieux le foncier urbain n’est ni un dogme, ni une injonction abstraite. C’est devenu une nécessité palpable dans toutes les grandes agglomérations françaises, Toulouse en tête. Avec une croissance démographique régulière (+13 % de population entre 2010 et 2020 dans la métropole, source INSEE), la tension sur le logement s’intensifie, tout comme les besoins en infrastructures, espaces verts et zones d’activité. Mais alors que l’artificialisation des sols progresse encore trop vite (+21 % d’espaces artificialisés en Occitanie entre 2009 et 2020, selon l’Observatoire de l’artificialisation des sols), les ressources foncières se raréfient, renchérissent, et deviennent l’objet de concurrences multiples. L’étalement, longtemps synonyme de progrès, est aujourd’hui lourdement questionné.
Ce contexte met en jeu des intérêts souvent divergents : droit à la ville, impératifs écologiques, stratégies économiques, production de logement abordable, qualité de vie… Il s’agit donc d’articuler des choix locaux dans un cadre national de plus en plus contraint, à l’image de la loi Climat et Résilience, qui vise le « zéro artificialisation nette » (ZAN) d’ici 2050.
Face à l’interdiction de grignoter les espaces agricoles ou naturels, la ville doit se transformer d’abord sur elle-même. Cela passe par la densification du tissu existant, avec une attention à la “densité vécue” autant qu’à la densité chiffrée. Le sujet n’est plus tant de construire plus haut, mais d’utiliser chaque parcelle à son plein potentiel, en conciliant habitat, espaces communs et biodiversité.
Chaque hectare gagné sur une friche évite d’artificialiser des sols naturels. En 2021, la Région Occitanie dénombrait plus de 1 700 hectares de friches, dont près de 25 % en milieu urbain (source : Inventaire des friches, EPF Occitanie). Quelques opérations emblématiques émergent à Toulouse : la Cartoucherie, le site Guillaumet… Mais le rythme reste lent face à l’ampleur de la tâche, entre complexité foncière, pollutions et coûts de requalification.
La multifonctionnalité du foncier (logements, locaux d’activités, équipements, espaces verts, agriculture urbaine…) redevient un levier essentiel contre la monofonctionnalité héritée des décennies précédentes. À Toulouse, le projet Grand Matabiau, exemplaire en la matière, vise à désenclaver un secteur ferroviaire en tissant logements, bureaux, et espaces publics.
Outils majeurs du pilotage foncier, les PLU définissent les règles de constructibilité parcelle par parcelle. Face à la pression sur le logement, nombre d’agglomérations ont assoupli les gabarits, autorisé la densification des secteurs pavillonnaires, ou introduit des obligations de mixité. Par exemple, le PLUi-H de Toulouse Métropole, révisé en 2023, cible une réduction de moitié du foncier urbanisable d’ici 2031, pour respecter les objectifs ZAN.
La fiscalité sur le foncier bâti et non bâti influe massivement sur son usage. Plusieurs dispositifs visent à libérer les parcelles “dormantes” ou sous-exploitées, parfois spéculées. Parmi eux :
Ces outils, si puissants soient-ils, restent néanmoins délicats à manier dans une France où la propriété foncière reste très sensible, et où la spéculation immobilière – alimentée par de faibles taux d’intérêt ces dernières années – a pu freiner la rotation naturelle du foncier.
Les micro-lots ou divisions de parcelles pavillonnaires, accompagnées par des outils numériques et de la concertation (“BIMBY”), permettent une urbanisation douce de zones déjà construites, en limitant la consommation de terre agricole. Cette approche, testée en Occitanie via le laboratoire d’innovation urbaine de Saint-Orens (2021), favorise la production de petits logements familiaux tout en préservant l’esprit du quartier.
Pour éviter la concurrence qui fait grimper les prix, il existe désormais de nouvelles formes de montages mixtes (SEM, EPL, OFS - Organismes de Foncier Solidaire) afin de porter des innovations comme le bail réel solidaire (BRS), dissociant le foncier du bâti pour offrir des logements abordables. Fin 2023, Toulouse compte près de 700 logements commercialisés ou en projet en BRS (source : Foncière Sud Habitat), permettant à des ménages modestes l’accession à la propriété au cœur de l’agglomération.
Dans un contexte incertain et face aux évolutions des usages, la manière d’occuper le foncier doit désormais intégrer la réversibilité : bureaux devenant logements, parkings convertis en commerces, utilisations temporaires des friches (tiers-lieux, agricultures urbaines, espaces éphémères). Ces pratiques, en cours d’expérimentation dans plusieurs quartiers de Toulouse, permettent de garder la main sur la transformation de la ville en fonction des besoins réels, et soutiennent la transition écologique.
Concevoir la ville sur la ville ne peut se faire sans associer étroitement ses habitants. Les résistances à la densification, “oui au logement, mais pas dans mon quartier !”, ou “pas de tours, mais des jardins” sont parfois la traduction de peurs légitimes. Une démarche participative, en amont des projets, permet de préciser les besoins, d’éviter les conflits d’usage et de stimuler le sens des transformations. À l’image de la démarche “Imaginons Toulouse 2030”, qui a mobilisé plusieurs centaines de citoyens autour des destinées de sites comme la Cartoucherie ou le Grand Parc Garonne.
Davantage qu'une simple consultation, les appels à projets ouverts (comme le dispositif “Inventons la métropole du Grand Paris”, adapté à plusieurs grandes villes françaises), incitent à faire émerger des propositions innovantes, venues d’équipes pluridisciplinaires. Ces méthodes, encore rarement appliquées à grande échelle à Toulouse, favorisent la créativité, mais supposent une animation publique exigeante.
Les pistes proposées dessinent une ville plus dense, mais aussi plus perméable, plus modulable, plus accueillante. Optimiser l’usage du foncier urbain, c’est accepter d’interroger sans relâche nos modèles d’habitat, de mobilité, de travail… et la hiérarchisation de leurs usages. C’est aussi reconnaître l’extrême inertie du foncier, “matière première limitée et peu mobile”, selon la formule du géographe Thierry Sanjuan.
L’avenir du foncier urbain à Toulouse, comme dans bien d’autres métropoles françaises, dépendra de la capacité à :
En somme, le défi est autant technique que culturel. Si les solutions existent, c’est leur mise en œuvre, territorialisée, négociée et évolutive, qui fera la différence. Toulouse, laboratoire urbain en pleine mutation, possède encore des marges de manœuvre à saisir pour inventer un foncier urbain plus sobre, plus juste et plus innovant.
Pour aller plus loin :